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Bail 369 : guide, modèle et alternative

07 juin 2021

  • L'immobilier de bureaux
  • Local commercial

Pour développer son activité professionnelle, il n'est pas toujours possible (ni rentable) d'acheter ses locaux. Le système de location reste encore très utilisé par la plupart des entreprises, et plus particulièrement celui du contrat commercial dit bail 369. Focus sur ce mode de fonctionnement, ses avantages, inconvénients et solutions alternatives.

Sommaire :

  1. Le bail 369 en Résumé

  2. Locataires ? Avantages et inconvénients d’un bail 369

  3. Bailleurs ? Avantages et inconvénients d’un bail 369

  4. Alternative au bail 369 : avez-vous pensé au contrat par prestation de service ?

Le bail 369 en Résumé

Il s'agit du contrat de location classique passé entre un propriétaire de local et une entreprise immatriculée au RM (répertoire des métiers) ou au RCS (Registre du commerce et des sociétés).

Il peut se présenter de manière verbale mais sa durée devra être explicitée et ne pourra être inférieure à 9 ans.

On parle de location 3 6 9 car avec ce type de bail, le locataire peut tous les 3 ans y mettre fin (mais pas le bailleur). L'entreprise occupant les locaux peut rompre ce contrat de location tous les 3,6 ou 9 ans, d'où ce terme très répandu de bail commercial 369.

L'article L145-1 du Code de Commerce précise le contexte légal du bail commercial. Pour être valide, celui-ci devra réunir plusieurs conditions.

bail commercial activite professionnelle

La première d'entre elles est le fait que le locataire exerce bien une activité commerciale. Un professionnel pratiquant une activité libérale ne pourra donc pas conclure de bail 369. Si la structure dispose d'une forme commerciale mais que son activité est de nature civile, il lui sera aussi impossible d'avoir recours au bail commercial.

Le contrat devra impérativement mentionner l'activité exercée dans les locaux concernés. Si le locataire souhaite changer d'activité en restant dans ces mêmes locaux, il devra d'abord en avertir le bailleur et en obtenir l'accord, c'est ce que l'on appelle une demande de déspécialisation. Exercer une autre activité que celle indiquée dans le bail 369 risque d'entraîner la résiliation de celui-ci. Se mettre d'accord sur une déspécialisation (totale ou partielle) des activités du locataire permet d'assouplir les conditions de ce type de bail.

Le bailleur est quant à lui tenu de fournir plusieurs informations concernant les lieux, avant la conclusion de ce contrat de location 3 6 9. Il effectuera un état des lieux qu'il complètera d'un DPE (Diagnostic de Performance Énergétique).

Le propriétaire bailleur va aussi informer son futur locataire des éléments suivants :

L'éventuelle existence de sinistres à l'origine d'une indemnité au titre de la garantie nationale Le risque de pollution des sols L'état des risques naturels et technologiques L'état et le budget prévisionnels des travaux envisagés d'ici les 3 prochaines années (s'il y en a)

Vous souhaitez voir concrètement ce à quoi ressemble ce contrat ? Téléchargez ici un modèle de bail commercial 369

Locataires ? Avantages et inconvénients d’un bail 369

Avantages

bail commercial augmentation loyer plafonne

Une entreprise disposant d'un contrat de location 3 6 9 dispose d'un lieu où exercer son activité, tout en bénéficiant d'une certaine sécurité, notamment en termes d'augmentation de loyers. Tous les trois ans, le bailleur peut revoir le loyer à la hausse en en faisant la demande par lettre recommandée au locataire. Cependant, ce montant est plafonné et ne peut pas dépasser la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction ni l’indice trimestriel des loyers commerciaux.

Voir aussi : prix des loyers commerciaux à Paris en 2021 et par arrondissement

Le professionnel locataire peut aussi profiter d'une certaine flexibilité en concluant par exemple un bail commercial de courte durée. Appelé aussi bail dérogatoire, il est conclu pour une durée de location maximale de 3 ans (au lieu de 9). A l'issue de ce délai, le bail s'il continue sera requalifié en bail commercial. Le bail 3/6/9, après ses 9 ans de durée minimale, continue de faire effet. Le locataire bénéficie d'un droit au renouvellement et ce contrat ne prend pas fin automatiquement.

Enfin, le bail commercial 369 n'interdit pas de sous-louer. Le locataire devra par contre s'assurer d'obtenir l'accord du bailleur via un document officiel et la signature du propriétaire sur ce contrat de sous-location.

Inconvénients

negociation bail 369

Bien que flexible, le contrat commercial reste initialement prévu pour de longues durées, ce qui est d'ailleurs dans l'intérêt du propriétaire. Il peut donc être difficile pour une petite entreprise de négocier un bail commercial sur une courte durée, ce qui rend in fine ce contrat assez rigide.

Le locataire est également tenu de l'entretien des lieux occupés. Les dépenses de travaux restent généralement à la charge du bailleur, mais ceux d'entretien ou de gros entretien peuvent dans certains cas incomber au locataire. Ceux-ci représentent à la fois un coût et du temps ; deux ressources dont un professionnel a le plus besoin !

Bailleurs ? Avantages et inconvénients d’un bail 369

Avantages

revenus durables bail commercial

Avec, sauf mention contraire, un engagement de 9 ans minimum, le bailleur s'assure des revenus récurrents sur du long terme. Proposer une location 3 6 9 représente pour le propriétaire une sécurité financière non négligeable et lui permet une visibilité à moyen-long terme (contrairement à une location annuelle par exemple). Le bail reste par ailleurs personnalisable, permettant au bailleur de proposer le montant du loyer qu'il souhaite, et définir bien d'autres modalités conjointement avec le locataire.

Inconvénients

Dans un bail commercial 369, le locataire bénéficie du droit au renouvellement. En tant que bailleur, si aux termes du contrat vous souhaitez ne pas renouveler ce dernier, alors le locataire pourra contester cette décision ou exiger une indemnité d'éviction.

Autre risque : si votre locataire décide, au bout de 3 ou 6 ans de contrat, de partir dans le cas d'une cession de fonds de commerce, vous vous retrouverez avec un nouveau locataire qui n'était initialement pas prévu dans la conclusion du bail commercial.

Alternative au bail 369 : avez-vous pensé au contrat par prestation de service ?

Bien que très utilisé pour de la location professionnelle, ce bail présente pour inconvénient majeur sa rigidité. Conclure un bail commercial en période covid s'avère compliqué pour de nombreuses structures, étant donné les incertitudes actuelles. Il est possible de négocier, mais les propriétaires sont eux aussi dans une situation d'incertitude, ce qui rend difficile un accord pour un bail commercial courte durée.

Heureusement, il existe une alternative plus flexible et avantageuse pour les deux parties.

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Gabriel Roucel

COO