Quel type de bail choisir ? Le guide !

Vous êtes un professionnel et cherchez à louer des locaux pour y exercer votre activité ? Il existe différents types de bail pour cela. Pour vous aider à vous y retrouver, les différencier et choisir la meilleure solution, nous vous proposons de les découvrir en détails.

Sommaire :

1. Les différents types de bail

2. Le contrat de prestation de services

3. Le bail commercial ou 369

4. Le bail professionnel

5. Le bail mixte

En matière de location à visée professionnelle, on trouve 4 grandes solutions :

Le contrat de prestation de services disponible sur de courtes durées et offrant le plus de flexibilité. C'est notamment ce que propose Volum avec sa solution destinée aux locataires comme aux propriétaires.

Le bail 369 destiné aux professionnels exerçant une activité commerciale (ex : magasins)

Le bail professionnel conçu pour les professionnels en tant que libéraux

Le bail mixte dans lequel le locataire occupe les lieux à la fois pour y habiter et y exercer son activité professionnelle. On a alors deux types de bail mixte : le commercial et le professionnel, selon l'activité de ce locataire.

Chaque type de bail ayant ses spécificités, ses avantages et inconvénients, il est important de les connaître avant de se lancer dans de la location pour son activité. Leur accessibilité, leurs conditions et leurs délais minimaux diffèrent, de même que les activités professionnelles qui y sont acceptées.

Explication

Comme son nom l'indique, un contrat de prestation de services est conclu entre deux parties pour la réalisation de divers services : le client et le prestataire de services. Ceux-ci peuvent être très variés, allant de la construction d'un immeuble à la restauration collective d'entreprises ou encore la location de bureaux flexibles (solution proposée par Volum). L'objet du contrat de prestation de services sera donc obligatoire sur le document officiel, à savoir la mission principale du prestataire pour son client.

Quand utiliser un contrat de prestation de services

Dans le cadre locatif, ce contrat est particulièrement intéressant pour des durées courtes ou moyennes (ex : 12 mois). Ce type de bail est particulièrement flexible et permet l'accès rapide à vos locaux professionnels.

Il présente aussi pour avantage d'inclure, en plus de la location, toutes sortes de services annexes inhérents à l'occupation des locaux : électricité, chauffage, Internet, aménagement…de quoi gagner un temps précieux et se décharger d'une lourde gestion. Cette solution intéressera les professionnels souhaitant bénéficier rapidement de bureaux clés en main.

En termes financiers, l'avantage du contrat de prestation de services n'est pas négligeable non plus. Pour louer vos bureaux via ce contrat, vous n'aurez ni besoin d'acheter de mobilier ni de verser une caution. En cas de travaux, vous n'aurez pas d'avance à prévoir non plus.

Des économies grandement appréciables et qui vous permettent une meilleure visibilité sur votre budget.

Enfin, l'ensemble des dépenses est regroupé dans une seule facture mensuelle, ce qui en facilite la gestion.

Explication

Le bail commercial est aussi qualifié de bail 369 car il est usuellement conclu pour une durée minimale de 9 ans, sauf négociation bipartite d'une durée inférieure. Le locataire peut tous les 3 ans demander la résiliation de ce type de bail.

Quand utiliser un bail 369

Pour pouvoir souscrire à un bail commercial, le locataire devra exercer une activité commerciale ou artisanale. Dans le cas contraire, celui-ci peut négocier une déspécialisation avec le bailleur pour exercer une autre activités dans ses locaux. Néanmoins, le type de bail commercial reste le plus souvent destiné à son usage premier, à savoir un fond de commerce ou fond artisanal. A noter que les associations ont, elles aussi, souvent recours au bail commercial, à condition d'être immatriculées au RCS ou être un établissement d'enseignement.

Explication

Moins encadré par la loi que le bail commercial par exemple, ce type de bail implique une durée minimale moindre (6 ans contre 9 ans pour le bail commercial). Par contre, le bail professionnel n'octroie pas au locataire le droit au renouvellement. En cas d'éviction par le bailleur, il ne pourra donc pas prétendre à des indemnités. Une alternative à ce bail professionnel (ex: contrat de prestation de services) peut alors lui être plus avantageuse.

Quand utiliser un bail professionnel

Un individu exerçant une activité libérale comme un notaire, médecin, consultant ou avocat, se tourna vers le bail professionnel. Il justifiera donc d'une activité dans la catégorie BNC (bénéfices non commerciaux). Concrètement, ce type de bail professionnel est destiné aux activités de bureau, là où le bail commercial se destine à un commerce et le bail mixte à la fois à un lieu de vie et professionnel.

Explication

Ce contrat implique une location à la fois à des fins professionnelles et personnelles. En d'autres termes, le locataire y exerce son activité tout en l'occupant pour l'habiter. C'est la raison pour laquelle ce type de bail est qualifié de mixte. Il est conclu pour une durée minimale de 3 ans si le bailleur est une personne physique et 6 ans s'il s'agit d'une personne morale (ex: société ou association). Du côté du locataire, les lieux occupés devront être reconnus comme résidence principale (occupés 8 mois par an minimum sauf cas de force majeure).

Chose importante : l'activité exercée dans les locaux concernés devra bien être en conformité avec les dispositions prévues par le règlement de la copropriété. Un professeur de musique exerçant en libéral pourrait ainsi se faire refuser un bail mixte en raison du bruit qu'implique son activité professionnelle. Une activité industrielle ne sera pas éligible à un bail mixte. Dans le cas d'une activité commerciale, on parlera de bail mixte commercial, soumis au Code du Commerce. Si la profession est libérale, le contrat sera reconnu comme bail mixte professionnel conformément à la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989. Les délais minimaux de bail (commercial ou professionnel) s'appliquent alors.

Si l'activité est bien conforme au règlement de la copropriété, le locataire devra par ailleurs demander et obtenir une autorisation auprès de la mairie si la commune concernée compte plus de 20 000 habitants ou si elle se situe dans l'un des départements suivants : Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne.

Quand utiliser un bail mixte

Ce contrat s'avère intéressant pour les professionnels souhaitant habiter et exercer leur activité au même endroit. Deux exemples : un épicier dont le lieu de vie se situe dans les pièces adjacentes à son commerce, bien que séparées. Autre exemple : un notaire ayant transformé une grande pièce (initialement une salle à manger) en cabinet pour recevoir ses clients. Dans le premier cas, le type de bail mixte sera commercial (donc soumis au délai minimal de 9 ans). Dans le second cas, c'est un bail mixte professionnel qui sera conclu avec une durée minimale moindre de 6 ans, sauf mention contraire. On peut donc parler de type de bail commercial et de type de bail professionnel.

Ces différents types de baux pour louer un emplacement sont donc à connaître avant de rechercher les locaux à des fins professionnelles. Selon votre activité, vous aurez accès ou non à tel ou tel bail, et trouverez un intérêt à conclure un contrat plutôt qu'un autre.