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Augmentation du loyer d’un bail commercial ou professionnel

11 octobre 2021

  • bureau professionnel
  • L'immobilier de bureaux
  • Local commercial

Tout type de bail, qu'il soit personnel ou à visée professionnelle, est susceptible d'augmenter selon des périodes légales bien définies. C'est ce que l'on appelle la révision de loyer.

Vous êtes une entreprise, un professionnel, et louez des locaux pour y exercer votre activité ? Vous avez besoin d'anticiper les coûts inhérents à votre bail ?

Vous êtes propriétaire et souhaitez connaître vos droits en matière de révision de loyer professionnel ?

Voyons ensemble en quoi consiste l'augmentation de loyer de bail commercial ou professionnel. Sommaire de l'article :

  1. Que sont le bail commercial et le bail professionnel ?

  2. Règles applicables en matière d’augmentation du loyer d’un bail commercial ou professionnel

  3. Le contrat de prestation de services, des avantages pour les locataires et les propriétaires

Que sont le bail commercial et le bail professionnel ?

rappels bail commercial professionnel

Rappelons d'abord les différences fondamentales entre ces deux types de bail. Si dans les deux cas, la location n'est pas à but résidentiel, il est important de savoir distinguer le bail commercial du bail professionnel.

Le bail commercial (aussi qualifié de bail 369) va s'appliquer à un locataire exerçant une activité de nature commerciale. Il va donc concerner les entreprises qui proposent de l'achat/vente de biens ou des prestations de services commerciales comme de la location, de l'immobilier, de l'hôtellerie, du transport ou des spectacles par exemple. Un libéral ne pourra légalement pas souscrire à ce type de bail.

Pour une activité en libéral justement, c'est le bail professionnel qui entre en ligne de compte. Un avocat, notaire, ou un professionnel de soins passeront par exemple par ce type de bail.

Le loyer du bail commercial comme du bail professionnel est issu de l'accord entre le bailleur et le locataire. Le montant de ce loyer est fixé entre les deux parties au moment de sa conclusion. Ce montant va être en grande partie dû à la valeur locative des locaux concernés.

Il peut être sujet à augmentation au fil du temps, mais plusieurs règles légales différentes encadrent cette augmentation de loyer du bail commercial ou professionnel.

Règles applicables en matière d’augmentation du loyer d’un bail commercial ou professionnel

lois augmentation loyer commercial

Si le montant initial du loyer commercial ou professionnel est librement conclu, l'augmentation de celui-ci est strictement réglementée. En droit commun, le montant du loyer ne peut changer pendant toute la durée du contrat, sauf en cas de clauses d'indexation.

Révision du loyer d'un bail commercial

Pour un bail commercial, les clauses d'indexation s'appliquent sous certaines conditions. Conformément à l'article L145-38 du Code de Commerce, le bailleur peut bénéficier de la révision triennale tous les 3 ans après le début du contrat ou suite à la dernière augmentation de loyer du bail commercial. Cette révision peut être demandée à la baisse par le locataire ou revue à la hausse par le bailleur, mais dans les faits, c'est surtout le second cas de figure qui s'applique.

Lors de cette révision, le propriétaire des locaux doit normalement appliquer la hausse correspondant à l'augmentation de l'indice de référence mentionné dans le contrat, ce que l'on appelle règle de plafonnement en fonction de l'indice. L'augmentation du loyer du bail commercial ne doit pas excéder la variation de l'indice trimestriel de référence (ILC pour les loyers commerciaux et ILAT pour les tertiaires)

Un autre article du Code de Commerce (L145-33) précise que la modification du loyer du bail commercial doit être proportionnelle à l'évolution de sa valeur locative. Un bailleur améliorant les caractéristiques de l'emplacement loué est l'un des facteurs justifiant de l'augmentation du loyer du bail commercial. L'article prévoit que les éléments déterminant la valeur du bien loué à des fins commerciales sont les suivants :

Les caractéristiques du local considéré La destination des lieux Les obligations respectives des parties Les facteurs locaux de commercialité Les prix couramment pratiqués alentours

Révision du loyer d'un bail professionnel

Dans le cadre d'un bail professionnel, la révision de loyer est plus libre. Il n'y a pas de révision triennale contrairement au bail commercial. Chacune des parties est libre de négocier chaque année le montant du loyer du bail professionnel via une clause d'indexation prévue à cet effet.

Si ce bail ne prévoit aucune clause de révision, alors le loyer gardera le même montant tout au long de la durée du bail.

La loi du 23 décembre 1986 du Code Civil fixe un mini-statut au bail professionnel en y précisant sa durée minimale, les conditions de son renouvellement et de sa résiliation. Il n'y a en revanche pas de précisions quant à la révision du loyer du bail professionnel.

Pour déterminer celle-ci, bailleur comme locataire peuvent se baser sur l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) ou, plus rarement, sur l'indice du coût de la construction (ICC). L'ILAT semble plus intéressant côté locataire tandis que l'ICC présente plus d'avantages côté bailleur (source).

Le contrat de prestation de services, des avantages pour les locataires et les propriétaires

systeme contrat prestation services volum

Afin d'offrir une solution adaptée et équitable aux bailleurs comme aux locataires, Volum vous propose le contrat de prestation de services pour la location de biens à des fins professionnelles. Ce type de contrat s'avère plus flexible que le bail commercial ou professionnel. Il permet aussi d'inclure un ensemble de services indispensables au bon fonctionnement d'une entreprise et ainsi tout centraliser au sein d'une même facture.

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Gabriel Roucel

COO